WYNAJEM MIESZKANIA / ZARABIANIE NA WYNAJMIE MIESZKAŃ – FAKTY I MITY

wynajem mieszkania wywiad - WYNAJEM MIESZKANIA / ZARABIANIE NA WYNAJMIE MIESZKAŃ - FAKTY I MITYRobert z którym rozmawiam jest czytelnikiem bloga, który okazał się być (po wymianie paru zdań) rentierem żyjącym z wynajmu mieszkań. Nie mogłem nie skorzystać z okazji i poprosiłem go o przybliżenie pozostałym czytelnikom jak naprawdę wygląda to od zaplecza. Jako uzupełnienie (lub danie główne) możecie traktować również moją rozmowę ze Sławkiem Muturi.

MATEUSZ: Robercie – przedstaw się proszę i opowiedz, czym się zajmujesz na co dzień.

Robert: Z zawodu jestem radcą prawnym. W 2004 r. skończyłem studia i przez dwa lata pracowałem w jednej z większych kancelarii prawnych w Poznaniu. Następnie poszedłem na swoje i przez niecałe 10 lat prowadziłem własną kancelarię radcy prawnego. Obecnie już nie pracuję i jestem rentierem. Mam 35 lat. Na co dzień zajmuję się teraz moją rodziną, mam dwójkę małych dzieci, oraz realizuję wszystkie swoje pasje, na które nie miałem wcześniej za bardzo czasu z uwagi na firmę. Kancelarię udało mi się niejako przekazać do dalszego prowadzenia moim dwóm pracownikom, których już usamodzielniłem i moja obecność nie jest już do niczego potrzebna. Uwielbiam sport wszelakiego rodzaju: bieganie, triatlon, piłka, do tego czytam dużo książek i prowadzę swojego bloga pod adresem czekamnasukces.blogspot.com. Piszę tam o sporcie, zawodach dla amatorów, a także o swoich przemyśleniach na różne tematy. Obecnie utrzymuję się z posiadanych mieszkań na wynajem.

MATEUSZ: O jakiej ilości mieszkań mówimy na chwilę obecną?

Robert: Teraz mam 20 mieszkań plus to, w którym mieszkam i na razie już nie kupuję więcej, chyba mi już ich wystarczy.

MATEUSZ: Jak zaczęła się ta cała przygoda z mieszkaniami?

Robert: W roku 2006, jak wówczas bardzo wiele osób, przeprowadziłem się z wynajmowanego mieszkania do własnego, kupionego właśnie na kredyt we frankach. Było to mieszkanie od dewelopera, 2 pokoje + kuchnia, 60 m2 w centrum Poznania na blokowisku na parterze. Mieszkanie kosztowało niecałe 200 tys. zł.

Była to pierwsza nieruchomość, którą kupiłem na własność. Raty kredytu początkowo nie były zbyt wysokie, ale potem w miarę wzrostu kursu franka zaczęły coraz bardziej niepokojąco rosnąć. Dlatego też jak tylko udało mi się zebrać środki, spłaciłem ten kredyt jednorazowo w całości i od tamtej pory nie mam już żadnych długów ani kredytów. Na szczęście udało mi się jeszcze zdążyć przed znacznymi wzrostami kursu franka, bo spłacałem – jak dobrze pamiętam – po kursie rzędu 2,7 zł. I tak znacznie nadpłaciłem, ale gdybym z tym zwlekał to bym nadpłacił pewnie jeszcze ze dwa razy tyle albo i więcej.

Mieszkałem więc przez kilka lat wraz z rodziną w tym mieszkaniu i nadal ciężko pracowałem.

Jakoś w 2012 roku zupełnie przypadkiem trafiłem na spotkanie autorskie w Empiku ze Sławkiem Muturi. Opowiadał wtedy o swojej nowej książce na temat mieszkań na wynajem, inwestowania i zarządzania nimi. Temat mocno mnie zaintrygował i wciągnął. Zacząłem się tym interesować, zacząłem czytać blog Sławka fridomia.pl, przeczytałem też wszystkie jego książki. Jego poglądy bardzo do mnie przemawiały. Przeszukałem również Internet w poszukiwaniu ciekawych stron i informacji na ten temat, przeczytałem też kilka innych książek, jak chociażby Kiyosakiego czy Tima Ferrisa. Wydaje mi się jednak, że książki i blog Sławka Muturiego są najbardziej praktyczne, przydatne i przystające do polskich realiów. Mając nazbierany następny, całkiem spory kapitał, zaczęliśmy rozglądać się za przeprowadzką do większego mieszkania, już takiego docelowego. Pojawiły się dzieci, pies no i zrobiło nam się dosyć ciasno. Przeprowadziliśmy się więc do większego mieszkania. Na to mieszkanie czekaliśmy dosyć długo, bo deweloper miał jeszcze kilka miesięcy opóźnienia, a kupowaliśmy na etapie nie tyle dziury w ziemi, ale gołych ścian bez dachu. Ale udało się je odebrać, wykończyć i wreszcie przeprowadzić. Mieszkamy w nim sobie do dziś. Zostało nam więc to poprzednie mieszkanie, które jako pierwsze postanowiliśmy przeznaczyć właśnie na wynajem i spróbować tego chleba w praktyce, jak to wszystko działa i czy będzie nam się to podobało. Tak to się właśnie zaczęło. Najbardziej zainspirował mnie właśnie Sławek Muturi.

schody - WYNAJEM MIESZKANIA / ZARABIANIE NA WYNAJMIE MIESZKAŃ - FAKTY I MITYMATEUSZ: Kolejne mieszkanie poszło więc od razu na wynajem. Jak wyglądały przygotowania i początki twojej działalności najemcy?

Robert: Pierwsze mieszkanie, które wynająłem, to było mieszkanie, które kupiłem w 2006 roku z myślą o tym, że będę w nim mieszkał. Nie było więc do końca uszykowane ani dopasowane pod najem. Miało 60 m2 i trzy pokoje, w tym jeden mały, pierwotnie miała to być osobna kuchnia. Problemem był fakt, że mieszkanie było na parterze i miało własny ogródek, lokalizacja niby dobra, ale do tramwaju czy autobusu kawałek.

Posiadanie ogródka jest może przyjemne jak się samemu nim zajmuje, ale najemcy niestety nie mieli ochoty ani czasu na dbanie o trawę i już po kilku miesiącach ogródek przypominał istną dżunglę. Udało mi się je na początku wynająć za 1.500 zł miesięcznie plus opłaty. Mieszkały w nim trzy studentki. Po dwóch albo trzech latach najemcy się zmienili i zamieszkała w nim rodzina z dzieckiem. Czynsz musiałem obniżyć najpierw do 1.400 zł, a potem do 1.350 zł, po prostu szukając najemców wolałem obniżać czynsz niż żeby stało puste. Po ok. półtora roku ta rodzina też zrezygnowała i wtedy podjąłem decyzję o konieczności sprzedania tego mieszkania.

Doszedłem bowiem do wniosku, że skoro trzypokojowe mieszkanie mogę wynajmować za 1.350 zł, a małe dwa pokoiki albo kawalerkę za 900 zł – 1.250 zł, to takich dużych mieszkań się nie opłaca posiadać na wynajem. Różnica jest jednak w cenie nabycia mieszkania – trzypokojowe udało mi się sprzedać za ok. 320 tys. zł, do czego mogłem tylko trochę dołożyć i mieć już dwa osobne mieszkania, z których łączny czynsz do uzyskania wynosił ponad 2.000 zł miesięcznie. Jest więc spora różnica.

Kolejne mieszkania, które szukałem i kupowałem, to już wyłącznie kawalerki, albo wyjątkowo jak się udało znaleźć bardzo małe dwa pokoje, o powierzchni rzędu 32 m2. Szukając mieszkań, kierowałem się głównie ceną (poniżej 200 tys. zł) oraz lokalizacją. W większości kupowałem od deweloperów, albo już gotowe, albo które za niedługi czas miały być gotowe. Kilka jest też używanych, kilka było do kompleksowego remontu, ale już sam się remontami nie zajmowałem, tylko firma zarządzająca (Mzuri).

MATEUSZ: Masz już mieszkania pod wynajem. Czy w początkowym etapie samodzielnie dbałeś o szukanie najemców i bieżącą obsługę, tzn. wszystkie kwestie formalne typu umowy, płatności itd.?

Robert: Tak – na początku zajmowałem się tym wszystkim sam, wraz z moją małżonką. Wbrew pozorom nie jest z tym aż tak dużo pracy. Zrobienie zdjęć, umieszczanie ogłoszeń, potem odbieranie telefonów i pokazywanie mieszkania. Najgorsi są ludzie, którzy bez uprzedzenia nie przychodzą na umówione oglądanie, albo przychodzą i wybrzydzają, negocjują cenę najmu na zasadzie „obniżka zawsze się należy”. Warto umawiać się z kilkoma osobami co 15 minut za jednym zamachem, oszczędza się czas na dojechanie i pokazywanie mieszkania.

Oczywiście wcześniej trzeba trochę czasu poświęcić na przygotowanie mieszkania pod wynajem – posprzątanie, odmalowanie jak trzeba itp. Ważne jest żeby mieć porządny wzór umowy najmu którym się posługujemy. Jako prawnik oczywiście nie miałem z tym problemu, ale tak czy siak warto poświęcić wcześniej kilka godzin na praktyczną analizę przepisów o najmie, poszukać wzorów umów, dopracować swój wzór umowy najmu w praktyce. Ważne jest zrobienie zdjęć mieszkania oraz porządnego protokołu zdawczo-odbiorczego. Najemca, widząc, że dbamy o swoją własność, będzie miał większe obawy przed zniszczeniem. Jeżeli najemca będzie widział, że nawet jako właścicielom nie zależy nam na mieszkaniu i jego stanie, nie dbamy o nie, no to oczywiście on również nie będzie miał motywacji do dbania, sprzątania itd.

Bieżąca obsługa najmu zajmuje chwilę czasu, trzeba sprawdzać wpływy, monitorować płatności od najemców, przyjąć jakąś strategię opłacania czynszów, opłat do wspólnoty i mediów. Oczywiście zawsze pojawią się jakieś kłopoty, awaria kranu, pralki itp. Trzeba być po prostu na to przygotowanym i nie reagować nerwowo na pewne sytuacje stresowe. To jest praca z ludźmi, zawsze statystycznie jakaś ich część jest dziwakami, ma dziwne wymagania czy zwyczaje. Trzeba to po prostu zaakceptować.

Niezmiernie istotna jest selekcja najemców. Ideałem jest sprawdzanie ich dochodów i proszenie o okazania zaświadczanie od pracodawcy. Jeżeli wzięcie kredytu na 500 zł jest zwykle poprzedzone taką procedurą, to te same zasady powinny obowiązywać przy powierzeniu komuś mieszkania wartego 200 tys. zł albo i więcej.

Obecnie w praktyce największy problem sprawia mi fakt, że większość najemców dosyć szybko rezygnuje z najmu. Umowy podpisuję na rok czasu i od razu uprzedzam, że oczekuję mieszkania przez minimum rok czasu. Tymczasem obserwuję, że większość najemców ma z tym problem i często chcieliby zrezygnować po pół roku, albo np. na dwa miesiące przed końcem umowy. Rzadko kiedy któryś najemca decyduje się na mieszkanie przez pełny rok, dwa czy trzy lata.

Jeżeli nie masz głowy do samodzielnego zajmowania się tymi wszystkimi rzeczami, albo opisane wyżej sytuacje są dla ciebie po prostu zbyt stresogenne, obawiasz się kłótni z najemcami, denerwujesz się każdym problemem czy awarią i bierzesz osobiście do siebie pretensje najemców, nawet te nieuzasadnione, to zawsze możesz powierzyć zarządzanie najmem profesjonalnej firmie. Wtedy w zasadzie nie musisz robić nic poza comiesięcznym sprawdzaniem konta w banku z wpływami czynszów.

house snow pink london winter holiday christmas - WYNAJEM MIESZKANIA / ZARABIANIE NA WYNAJMIE MIESZKAŃ - FAKTY I MITY

MATEUSZ: Porozmawiajmy przez chwilę o gorszych stronach najmu, zwłaszcza w konfrontacji z twoim ostatnim zdaniem. Jak długie bywają tzw. okienka między najmem (sytuacja, gdy szukasz nowych najemców) i jak wygląda kwestia rozwiązywania problemu ewentualnego braku płatności?

Robert: Te okienka, o które pytasz, to są pustostany. Największy wróg wynajmującego. Trzeba bowiem pamiętać, że nawet puste mieszkanie generuje spore koszty – chociażby opłaty do wspólnoty czy spółdzielni, opłaty stałe w elektrowni czy wodociągach, raty kredytu jeżeli mieszkanie jest na kredyt. Nie dość więc, że nie uzyskujemy żadnego zysku, to jeszcze sami musimy płacić te koszty, co drenuje kieszeń. Dlatego tak ważne jest żeby pustostanów było jak najmniej. W moim przypadku do tej pory na szczęście nie zdarzyło mi się, żeby mieszkanie stało puste dłużej niż przez miesiąc-dwa. Regułą jest wręcz, że już po kilku dniach wprowadzają się nowi najemcy, albo nawet w tym samym dniu za jedną moją wizytą. Aby to uzyskać, niezbędne jest po prostu ogłaszanie jeszcze zanim mieszkanie się opróżni. Wiem, że kłopotliwe jest pokazywanie mieszkania potencjalnym najemcom w sytuacji, gdy w mieszkaniu są jeszcze poprzedni najemcy i ich rzeczy, no ale okazuje się to niezbędne. Na szczęście zwykle było posprzątane. Robię to w ten sposób, że zawsze mówię najemcom, że jeżeli zechcą zrezygnować z mieszkania wcześniej, to OK, ale pod warunkiem żeby powiedzieli mi to na minimum miesiąc wcześniej. Wtedy mam cały miesiąc na szukanie nowych najemców. Czasem nowych najemców szukają poprzedni najemcy, domyślając się, że mogą mieć problem z odzyskaniem kaucji w sytuacji wcześniejszego zerwania umowy.

Z brakiem płatności na szczęście do tej pory nie miałem do czynienia. Istotna jest tzw. miękka windykacja, to znaczy szybkie reagowanie na każde nawet najmniejsze opóźnienie. Jeżeli bowiem najemca spóźni się z płatnością o kilka dni i właściciel nie zareaguje na to w żaden sposób, to najemca przyjmie do wiadomości, że właścicielowi tak naprawdę do końca nie zależy na terminowych płatnościach. Skoro właściciel nie reaguje, to następnym razem mogę się spóźnić jeszcze więcej i tak nic się nie stanie. Ja przyjmuję regułę, że wobec 3 dni opóźnienia należy co najmniej wysłać emaila albo SMS-a z pytaniem o brak płatności czynszu. Nic to nie kosztuje, a najemca widzi, że zależy mi na terminowych płatnościach. W umowie najmu, którą stosuję mam zawsze wpisany termin płatności do 10. dnia danego miesiąca. Jeżeli właściciel nie będzie się upominał o terminowe płatności czynszu, najemca przyzwyczai się do tego, że właściciel w zasadzie nie dba o swoją własność i też nie będzie szanował mieszkania.

Gdybym nie otrzymał czynszu najmu, należy podjąć wszelkie kroki mające na celu odzyskane pieniędzy, łącznie ze skierowaniem sprawy do sądu. Innej drogi nie ma. Najgorszy scenariusz to niepłacący i niewypłacalny najemca, który nie chce się wyprowadzić dobrowolnie z mieszkania. Oznacza to spore straty, bo proces eksmisyjny może trwać wiele miesięcy, jeżeli nie lat. Trzeba wówczas działać możliwie szybko, aby w najgorszym razie uzyskać odszkodowanie od miasta za brak zapewnienia lokalu socjalnego. Ryzyko zawsze istnieje, tak jak przy każdej ludzkiej działalności, a już przy inwestowaniu zwłaszcza. Ryzyko inwestowania w akcje, obligacje jest chyba i tak znacznie wyższe niż w nieruchomościach. Ryzyka nie da się uniknąć całkowicie, można je minimalizować poprzez staranną selekcję najemców, szybkie reagowanie na problemy. W najgorszym razie należy się zabezpieczyć po prostu liczbą mieszkań – jeżeli mam ich już kilkanaście czy więcej, to utrata na jakiś czas jednego czy dwóch z nich będzie oczywiście bardzo bolała, ale nie oznacza automatycznie bankructwa – zawsze pozostają pozostałe mieszkania, które cały czas pracują. Ten argument przemawia też za posiadaniem większej liczby mieszkań, ale możliwie tanich i niewielkich kawalerek. Lepiej mieć bowiem 3 kawalerki kosztujące każde po 100.000 zł, niż jedno duże mieszkanie kosztujące 300.000 zł. Jeżeli bowiem nie otrzymamy czynszu najmu z jednej z trzech kawalerek, to oczywiście mamy problem, ale zawsze pozostaje 2/3 pozostałych zysków pozwalających czerpać zyski. Natomiast zablokowanie jedynego posiadanego mieszkania oznacza już tragedię finansową.

design home interior couch large 1 - WYNAJEM MIESZKANIA / ZARABIANIE NA WYNAJMIE MIESZKAŃ - FAKTY I MITYMATEUSZ: Ale chwila, moment – podpisujemy dobrze skonstruowaną i chroniącą obie strony umowę. Czarno na białym jest napisane, że w razie braku wpłat wynajmujący może nakazać opuszczenie mieszkania. Rozwiń ten wątek proszę.

Robert: Oczywiście można takie rzeczy wpisywać do umowy najmu, ale pamiętajmy, że to tylko kartka papieru… Jeżeli pomimo tego najemca nie płaci i co gorsza nie chce się wyprowadzić, nie pozostaje nic innego jak skierować sprawę do sądu o eksmisję (opróżnienie mieszkania). Niestety, albo stety, w rozwiniętym społeczeństwie, w jakim żyjemy nie wolno stosować samopomocy, ani tym bardziej przemocy, żeby odzyskać mieszkanie. Jedyny legalny sposób to uzyskanie wyroku sądowego i następnie eksmisja, którą przeprowadza komornik. Kolejny problem jest związany z zakazem eksmisji na bruk, na ulicę – komornik może eksmitować w zasadzie tylko do innego mieszkania, np. socjalnego czy zastępczego. Te lokale powinny być dostarczane przez miasto (gminę), niestety praktyka jest taka, że na lokal zastępczy czy socjalny dla eksmitowanego czeka się latami. Można wtedy starać się o zapłatę czynszu przez miasto, często niestety do tego trzeba kolejnego procesu. Czasem więc lepiej samemu znaleźć dla eksmitowanego najemcy jakieś inne pomieszczenie, gdzie będzie mógł się przenieść dobrowolnie, albo przez komornika. Najważniejsze, żeby nie dopuszczać do takich sytuacji – prewencja jest najważniejsza. Nie unikniemy całkowicie ryzyka, ale trzeba je minimalizować. Staranna selekcja najemców i błyskawiczne reagowanie na wszelkie problemy to najlepsze co możemy zrobić. Proces sądowy to najgorsze rozwiązanie – może trwać latami i kosztuje krocie.

MATEUSZ: Co znaczy staranna selekcja kandydatów? Wspominałeś o weryfikacji pracodawcy. Czy można zrobić coś więcej, aby zminimalizować ryzyko? Czy są, mówiąc wprost, pewne grupy, które na to ryzyko nas narażają?

Robert: Powiedziałbym, że istnieją nie tyle pewne grupy osób, którym lepiej nie wynajmować mieszkań, ale po prostu konkretne osoby niewzbudzające naszego zaufania. Pozory zresztą często mylą, przykładowo cudzoziemcy często są niezwykle wiarygodnymi i rzetelnymi najemcami. Warto zwykle z potencjalnym najemcą po prostu dłużej porozmawiać, żeby choć w minimalnym stopniu go poznać – gdzie wcześniej mieszkał, dlaczego się wyprowadził, jak długo zamierza u nas mieszkać, czy ma z czego opłacać nasz czynsz, z czego się utrzymuje.

Podczas nawet krótkiej rozmowy można otrzymać wiele istotnych dla nas informacji. Warto poprosić potencjalnego najemcę o adres i numer telefonu do osoby, którą należy powiadomić w sytuacji awaryjnej, np. do rodziców. Jeżeli chętny na nasze mieszkanie nie chce tego podać, należy uważać. Tak samo jeżeli potencjalny najemca robi problem i nie chce podać np. numeru telefonu do właściciela poprzedniego mieszkania, które poprzednio wynajmował, to już jest jakiś sygnał ostrzegawczy – być może wyniósł się bez płacenia, albo zrujnował komuś wcześniej mieszkanie.

Należy bardzo uważać, jeżeli jakiekolwiek dane w dokumentach się nie zgadzają, np. adres w dowodzie osobistym, albo w ogóle jego brak. Jeżeli podpisuję umowę ze studentem, warto żeby umowę jako współnajemca podpisali również jego rodzice. W takiej sytuacji student będzie wiedział, że jeżeli narobi problemów w mieszkaniu, będziemy mogli egzekwować należności również od jego rodziców. Często dobrze to powstrzymuje studenta od niepożądanych dla nas zachowań.

Zawsze należy pobierać kaucję i to przed wręczeniem kluczy do mieszkania. Kaucja powinna wynosić minimum jeden miesięczny czynsz. Nigdy nie wolno się zgadzać na płatność kaucji w ratach albo w późniejszym terminie. Jeżeli ktoś nie jest w stanie wyłożyć na kaucję, to znaczy że ma problemy finansowe i stawia to pod znakiem zapytania jego zdolność do późniejszego regularnego płacenia czynszu.

Tak samo jeżeli mamy na mieszkanie kilku chętnych jednocześnie, albo chcemy mieć pewność że po wstępnych rozmowach najemca na pewno podpisze z nami umowę najmu, należy pobrać opłatę rezerwacyjną. Nie musi to być od razu pełna kaucja, chociaż byłoby idealnie. Jeżeli więc poprosimy takiego najemcę o wpłatę opłaty rezerwacyjnej np. w kwocie 200 zł (potem to zaliczamy na poczet np. kaucji), a osoba ta mówi, że akurat takiej kwoty nie posiada, to mówimy wtedy, że bez problemu poczekamy pół godziny i wskazujemy drogę do najbliższego bankomatu. Jeżeli pomimo to potencjalny najemca nie jest w stanie wpłacić nawet tych 200 zł, to również lepiej takiej osobie nie wynajmować. Jeżeli bowiem ktoś nie ma pod ręką nawet tych 200 zł, to po prostu źle świadczy o jego sytuacji finansowej.

Z takiej rozmowy z potencjalnym najemcą zapamiętujemy więc albo zapisujemy podstawowe informacje. Ważna jest motywacja najemcy, po co chce wynająć nasze mieszkanie. Jeżeli mam do wynajęcia malutką kawalerkę, o powierzchni powiedzmy 20m2 albo i mniejszą, a na oglądanie przychodzi para z dwójką małych dzieci, to nie chodzi o to, że jestem do nich w jakikolwiek sposób uprzedzony czy zniechęcony do dzieci. Ale powiedzmy sobie szczerze, mieszkanie w jednym malutkim pokoiku w cztery osoby to nie jest rozwiązanie na dłuższą metę. Po prostu będzie im ciasno i prędzej czy później zrezygnują. Tak samo gdyby w małej kawalerce chciało zamieszkać 3 albo 4 studentów. A ja wolę unikać sytuacji, gdy po kilku miesiącach najemca rezygnuje i szukanie zaczyna się od nowa. Dlatego lepiej od razu w rozmowie telefonicznej zapytać o podstawowe informacje i szczerze powiedzieć, że dane mieszkanie po prostu wam nie będzie pasowało. Podobnie jeżeli zainteresowana osoba dzwoni i zaczyna negocjować cenę. Oczywiście warto rozważyć każdą propozycję, ale jeżeli mam wypucowane mieszkanie, w które zainwestowałem sporo pieniędzy, są nowe meble, drogie AGD, w super lokalizacji, a najemca dzwoni i mówi że interesuje go jak najniższa cena, no to lepiej od razu powiedzieć, że nasze mieszkanie jest po prostu drogie, co jest uzasadnione jego wysokim standardem. Lepiej szczerze i lojalnie ustalić podstawowe zasady, niż potem użerać się co miesiąc i prosić o terminowe płacenie czynszu.

Po prostu szukając najemcy trzeba mu poświęcić trochę czasu. Jest to oczywiście męczące i często denerwujące, ale powiedzmy sobie szczerze – jeżeli wynajmuję mieszkanie na rok albo dwa lata, to poświęcenie godziny czasu na ustalenie tych kwestii z najemcą to nie jest jakaś wielka inwestycja czasowa. Poświęcając czas i energię na selekcję najemców po prostu oszczędzamy swój czas i pieniądze na późniejsze rozwiązywanie problemów. Prewencja jest najważniejsza.

MATEUSZ: A czy mając latami gromadzone doświadczenie i nie mając kapitału w gotówce, byłbyś gotów zaryzykować rozpoczęcie takiego zarobkowania poprzez wzięcie kredytu hipotecznego? Wciąż spotykam się właśnie z takim celem u wielu młodych ludzi. Będę rentierem. Zacznę od jednego mieszkania na kredyt, który sam będzie się spłacał, potem wezmę kolejny i kolejny… Papier jak wiemy przyjmie wszystko. A rzeczywistość?

Robert: Muszę tu zrobić zastrzeżenie – nie mam żadnego wielkiego doświadczenia, a już na pewno nie gromadzę go od lat. Tak jak mówiłem wcześniej, najmem mieszkań zajmuję się na poważnie dopiero gdzieś od 2012 roku. Są to więc tylko trzy lata, więc nie mam naprawdę zbyt wielkiej praktyki. Będę mógł tak o sobie powiedzieć może gdzieś za dziesięć lat, albo dwadzieścia 😉 A tak na poważnie, to trudno mi odpowiadać generalnie na tak postawione pytanie. Myślę jednak, że gdybym był zablokowany brakiem gotówki, to żeby przyspieszyć swoją emeryturę i rentierstwo, pewnie bym się zdecydował na kredyty hipoteczne. Gdybym nie miał gotówki, byłoby to pewnie jedyne wyjście, poza czekaniem wielu lat na zgromadzenie oszczędności.

Patrząc z perspektywy czasu, to przez te trzy lata dochody z najmu spokojnie by spłacały kredyty hipoteczne i pewnie zostałaby jeszcze jakaś spora górka. Trzeba jednak cały czas pamiętać, że do momentu spłaty całości kredytu, w praktyce nie jesteśmy jeszcze właścicielami mieszkania, pozostaje nim nadal bank. Te pieniądze z czynszu nie można więc przejadać, tylko trzeba je oddawać bankowi. Tu widzę ryzyko, że ludzie nie będą mieli wystarczająco mocnej silnej woli i wytrwałości i te pieniądze od najemców zaczną przeznaczać na inne cele. Wtedy powstanie spory problem ze spłatą kredytów. Poza tym oczywiście zawsze istnieje ryzyko zmiany oprocentowania, warunków w banku itd., na które zwykle nie mamy żadnego wpływu. Może to powodować wzrost raty kredytu, za czym nie pójdzie tak od razu wzrost uzyskiwanego czynszu. Ponadto dużym ryzykiem będzie pustostan, gdyż brak czynszu będzie oznaczał brak pieniędzy na spłatę raty. Dlatego trzeba by się najpierw zabezpieczyć i uzbierać pieniądze powiedzmy na sześć rat do przodu, żeby nagle brak czynszu nie spowodował naszego bankructwa.

Pomijając jednak powyższe ryzyka (które można minimalizować), myślę, że gdybym nie miał innego wyjścia, to bym brał kredyty hipoteczne na mieszkania i spłacał kredyty z uzyskiwanych czynszów. Dzięki temu za 20 lat miałbym spłacone kredyty i mieszkania na własność. Tak jak mówiłem jednak wymaga to sporej samodyscypliny i mnóstwo wytrwałości.

MATEUSZ: Czy podzielisz się miejscami (np.w sieci), które mogą przydać się osobom, które zechcą spróbować swoich sił w wynajmie (np. blog Sławka, wynajmistrz)?

Robert: Regularnie czytam następujące strony na ten temat:

– fridomia.pl

– wynajmistrz.pl

– strona „Rzeczpospolitej”, dział Nieruchomości (www.rp.pl)

– mzuri.pl

Lubię czytać również blogi finansowe, takie jak twój, Michała Szafrańskiego (www.jakoszczedzacpieniadze.pl), Marcina Iwucia (marciniwuc.com) czy Macieja Samcika (samcik.blox.pl). Przeczytałem również różne książki na temat m.in. inwestowania w mieszkania na wynajem (np. Sławka Muturi) i na podobne tematy (Kiyosakiego, Tima Ferrisa). Najwięcej konkretnej wiedzy znalazłem jednak w książkach Sławka Muturi. Jeżeli planujesz inwestować w mieszkania na wynajem, ich lektura od deski do deski to absolutna podstawa.

MATEUSZ: Dzięki za rozmowę, Robercie 🙂 (ps. poniżej opcja dla zainteresowanych nieruchomościami)